Construire sa maison n’est pas une opération ordinaire.
Cette opération mérite une attention particulière.
En ce sens, il importe de se poser les bonnes questions qui permettront d’éviter les oublis qui pourraient être préjudiciables à la qualité de la relation avec votre constructeur, voire entraîner des litiges.
- Quel est mon apport personnel ?
- Quelles sommes puis-je emprunter ?
- De quelles aides puis-je disposer ?
- Quelle est donc ma capacité globale de financement ?
- Lotissement ou hors lotissement ?
- Eléments prioritaires pour effectuer mon choix : proximité du travail, de l’école, des commerces ?
- Moyens de transport ?
- Environnement ?
- Sécurité ?
- Voisinage ?
- Réputation de la commune ? (fiscalité, actions locales,…)
- Vie sportive et culturelle ?
- Quel est l’équipement du terrain ? (eau, gaz, électricité, téléphone, égout,…)
- Quelles sont les contraintes du cahier des charges et du plan d’occupation des sols (POS) ?
- Quelle est l’importance de la taxe locale d’équipement ?
- Discuter avec les voisins pour connaître des particularités non visibles du quartier ? Quel est le prix définitif du terrain (acte en main) ?
- Que reste-t-il pour financer la maison, sachant qu’il faut prendre en compte terrain, adaptation et maison ?
En cas d’hésitation sur la qualité et la nature du terrain il est essentiel de faire réaliser une étude du sol : Tutoriel réalisé en partenariat entre l’Agence Qualité Construction et l’Institut National de la Consommation
Si un lotisseur inscrit dans sa carte de garantie-terrain la possibilité ou l’impossibilité de faire un sous-sol, c’est une bonne indication. Il est également important de consulter les plans et documents de services du cadastre, afin de vérifier la situation exacte du terrain.
Pour les superficies exactes, seul le géomètre expert peut les garantir.
Un autre certificat plus complet peut vous indiquer si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.
Se définir des priorités : l’intérieur, l’extérieur.
L’intérieur
- nombre de pièces ?
- nombre de chambres ou espaces personnels ? (penser que les enfants grandiront)
- disposition de la partie jour : cuisine, salon, salle à manger, ouverte ou fermée ?
- organisation des circuits pour rester fonctionnel ?
- espaces pratiques : cellier, cave, garage, buanderie, atelier,… ?
- rangements : placards, pièces spécifiques ?
L’extérieur
- style de la maison ? (étage, combles aménageables,…)
- aspect (baies, petits carreaux, pierre, enduit, toiture, véranda,…)
- implantation sur le terrain permettant des évolutions (agrandissements de la maison, piscine) ?
- organisation du jardin (potager, fleurs, parking, éclairage, arrosage,… ?)
Pierre, brique, parpaing, charpente ferme ou fermette, couverture en tuile, terre cuite, béton, ardoise ciment ou naturelle, filière sèche, toiture avec ou sans gouttière ?
- fermetures bois, PVC, aluminium ?
- grandes baies, fenêtres, châssis, oculus, fenêtre de toit,… ?
- porte d’entrée ? quel matériau ?
- volets ? bois, autre, roulant, manuel ou électrique ?
Intérieur
- isolation thermique, acoustique ?
- cloisons : briques, carreaux de plâtre, plaques de plâtre ?
- sanitaires : bains, bains et douches, plusieurs points d’eau, plusieurs W-C ?
- chauffage : électricité, gaz…, sol, classique… ?
- revêtements de sols : carrelage, parquet, moquette, plastique ?
- quelle garantie ? (garantie de livraison, ancienneté, notoriété,…)
- quelles références ? (nom de clients,…)
- quelle assurance ?
- qualité du produit proposé ? (descriptif style des maisons,…)
- quelle organisation pour l’après-vente ?
- existence d’un label ?
- appartenance à une organisation ?
Votre constructeur, en Groupement d’Artisans, Adhérent de la FFACB, représente l’homme de métier, l’homme de l’art en qui vous pouvez avoir confiance. Il vous conseillera dans vos démarches : l’achat de votre terrain, votre plan de financement, vos choix de construction.
Si vous êtes propriétaire de votre terrain, ou en cours d’acquisition, vous devez exiger de signer « un contrat de construction de maison individuelle ». Seul ce contrat vous offre :
- Un interlocuteur unique : le constructeur se charge de l’ensemble de l’opération : de la coordination des travaux et du suivi du chantier ;
- Toutes les garanties ;
- Garantie que les sommes versées avant l’ouverture du chantier seront remboursées si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées (Garantie de Remboursement) ;
- Garantie que votre maison sera terminée (Garantie de Livraison à prix et délais convenus). C’est le contrat de construction de maison individuelle que les Adhérents de la FFACB s’engagent à conclure avec vous.
Pour assurer votre protection, le contrat doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :
- la désignation précise du terrain (situation, superficie, références cadastrales…) ;
- l’affirmation que le projet est conforme aux règles d’urbanisme et de construction ;
- la consistance et les caractéristiques de la maison (avec un descriptif technique et une notice d’information en annexe) ;
- le prix de la construction, ses modalités de révision et de paiement, et le cas échéant le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
- les délais d’exécution des travaux, la date d’ouverture du chantier, ainsi que les pénalités en cas de retard dans la livraison ;
- l’indication que l’acquéreur pourra se faire assister par un spécialiste lors de la réception ;
- la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur ;
- les différentes conditions suspensives (ce sont des conditions qui, si elles ne se réalisent pas, entraînent l’annulation du contrat et la restitution des sommes versées).
Les conditions suspensives suivantes doivent être remplies :
- l’acquisition du terrain ;
- l’obtention du permis de construire ;
- l’obtention des prêts nécessaires au financement de l’opération ;
- la souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage : cette assurance est en effet obligatoirement souscrite par l’acquéreur effectuant la construction pendant dix ans à compter de la réception ;
- l’obtention de la Garantie de Livraison.
Si le constructeur bénéficie d’une garantie « extrinsèque », il peut vous demander le versement de 5% du prix à la signature du contrat, 5% à l’obtention du permis de construire et enfin 5% à l’ouverture du chantier. Le remboursement de ces fonds est alors garanti par un établissement habilité (banque, assurance, ou tout établissement financier habilité). Vérifiez bien dans ce cas que le contrat comporte l’attestation de la Garantie de Remboursement.
Ces fonds devront en effet vous être restitués :
- si les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisent pas ;
- si le chantier n’est pas ouvert à la date prévue ;
- si vous vous rétractez, dans le délai prévu à cet effet.
Sont inclus dans le prix des travaux de construction proprement dits, les travaux d’adaptation au sol et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Il comprend aussi le coût de la Garantie de Remboursement et de Livraison, le coût du plan et des frais d’études et le montant des taxes dues par le constructeur. Le contrat indique :
- le prix convenu qui comporte l’ensemble des travaux réalisés par votre constructeur ;
- le coût des travaux, que vous souhaitez vous réserver
La notice descriptive décrit précisément les travaux compris dans le prix convenu et les travaux et option qui, non compris dans le prix convenu, sont chiffrés à part.
La lecture du contrat et de la notice descriptive vous permet de connaître précisément le coût global de votre maison. Avec un coût maîtrisé, aucune surprise désagréable en vue.
Le paiement du prix intervient au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et obligatoirement selon l’échelonnement suivant :
- 15% à l’ouverture du chantier ;
- 25% à l’achèvement des fondations ;
- 60% à la mise hors d’eau (couverture) ;
- 75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air ;
- 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de menuiserie et de chauffage.
A noter : l’échelonnement diffère au départ en cas de Garantie de Remboursement puisque vous versez 5% du prix à la signature, 5% lors de l’obtention du permis, et 5% lors de l’ouverture du chantier. Les versements se font ensuite comme précédemment.
Le solde, soit 5%, est payable à la réception des travaux.
Cependant, si vous avez émis des réserves à la réception (vous avez constaté des défauts ou des vices apparents), vous consignerez le solde sur un compte bloqué ou à défaut, chez le notaire. Cette somme ne sera ensuite débloquée que lorsque vous en donnerez l’ordre, c’est-à-dire lorsque tous les travaux nécessaires seront réalisés.
C’est un moment très important puisque c’est à cette occasion que vous devez noter sur un document écrit, appelé procès-verbal de réception, les éventuelles malfaçons apparentes ou les éléments qui, prévus au contrat, n’ont pas été réalisés.
Pour la visite de réception vous avez le choix entre deux possibilités :
- Vous faire assister par un professionnel habilité (architecte, agréé en architecture, contrôleur technique ou tout professionnel spécialement assuré pour ce type de mission).
Cette faculté d’assistance doit être mentionnée dans le contrat de construction. - Ne pas vous faire assister par un professionnel habilité c’est-à-dire effectuer la visite vous-même sans aide extérieure.
Dans ce cas, vous bénéficiez d’un délai de huit jours après la remise des clés pour signaler au constructeur les vices apparents que vous auriez oubliés de noter le jour de la réception.
Vous êtes assisté par un professionnel habilité :
- si aucune réserve n’a été formulée dans le procès-verbal, le solde est payable immédiatement à l’issue de la visite de réception ;
- si des réserves sont formulées, vous pouvez conserver une somme proportionnée à l’importance de ces réserves et au plus égale à 5%.
Attention ! la somme que vous conservez doit être impérativement consignée sur un compte isolé appelé compte séquestre. En effet, En effet, le constructeur doit avoir la certitude qu’il sera payé lorsqu’il aura effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves. Vous devez apporter la preuve de cette consignation à votre constructeur. Une fois les réserves levées, vous devez libérer la somme consignée et procéder immédiatement au paiement.
Vous réceptionnez sans l’aide d’un professionnel habilité :
- si aucune réserve n’a été formulée dans le procès-verbal, le solde est payable à l’issue du délai de 8 jours qui suit la remise des clés consécutive à la réception ;
- si des réserves sont notées dans le procès-verbal, vous devez procéder à la consignation d’une somme proportionnée à l’importance des réserves et au plus égale à 5% ;
- si aucune réserve ne figure dans le procès-verbal, mais si vous en signalez dans le délai de huit jours qui suit la remise des clés, vous devez également procéder à la consignation dans les conditions ci-dessus. Une fois les réserves levées vous devez libérer la somme consignée et procéder immédiatement au paiement.
Loi relative au contrat de construction de maison individuelle (N°90-1129 du 19 décembre 1990)
Que l’article L.231-10 stipule
« Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L.231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de la Garantie de Livraison ».
Loi relative au contrat de construction de maison individuelle (n° 20-1129 du 19 décembre 90)