Comment faire construire sa maison individuelle ?

Avant la signature de votre contrat, vous devez prendre toutes les dispositions pour assurer le financement de votre maison. Pour cela définissez clairement le budget que vous décidez de consacrer à votre future maison.

Etablissez avec votre banquier et avec votre constructeur un plan de financement prévisionnel : possibilités d’emprunt, types de prêts, durée…

N’oubliez pas que tous les problèmes financiers doivent être résolus avant votre engagement. Vous devez également vérifier auprès de votre constructeur que celui-ci vous offre bien toutes les garanties assurant la livraison de votre maison dans les délais impartis.

En possession de votre contrat, vous devrez le lire avec attention, et ne vous engager définitivement qu’après une phase de réflexion.

2ème ETAPE : LE CHOIX DE MON TERRAIN :

Comment choisir votre terrain ? Il est important de choisir un terrain offrant un sous-sol de bonne qualité. Il est très difficile de déterminer à première vue la qualité géologique du sous-sol mais il est possible de se renseigner auprès de votre constructeur, des voisins ou auprès des services de la Mairie. Ces personnes pourront par exemple vous informer de la présence d’une source ou de certaines particularités afférentes à la situation du terrain.

En cas d’hésitation sur la qualité et la nature du terrain il est essentiel de faire réaliser une étude du sol : Tutoriel réalisé en partenariat entre l’Agence Qualité Construction et l’Institut National de la Consommation

Si un lotisseur inscrit dans sa carte de garantie-terrain la possibilité ou l’impossibilité de faire un sous-sol, c’est une bonne indication. Il est également important de consulter les plans et documents de services du cadastre, afin de vérifier la situation exacte du terrain.
Pour les superficies exactes, seul le géomètre expert peut les garantir.

Le terrain ne présente un intérêt que s’il est constructible. Pour en avoir la certitude, il est nécessaire de demander un certificat d’urbanisme. Délivré par le Maire de la commune intéressée ou par le Directeur Départemental de l’Equipement, le certificat d’urbanisme vous indiquera d’abord si le terrain en question peut être affecté à la construction et sous quelles conditions (servitudes d’urbanisme, zones à risques, etc.).
Un autre certificat plus complet peut vous indiquer si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.

Il faut enfin vérifier auprès de la Mairie que le terrain soit viabilisable, c’est à dire raccordé aux divers réseaux (gaz, eau, électricité) et se renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes d’intérêt privé. Le notaire constitue une aide précieuse en permettant de résoudre plus aisément tous ces problèmes. Enfin, examinez toutes les caractéristiques qui peuvent accroître la valeur d’un emplacement, notamment pour la revente : la proximité d’une ville, des lieux de travail, la qualité du voisinage, des centres sportifs et culturels, des commerces, des transports en commun…

L’intérieur

• nombre de pièces ?
• nombre de chambres ou espaces personnels ? (penser que les enfants grandiront)
• disposition de la partie jour : cuisine, salon, salle à manger, ouverte ou fermée ?
• organisation des circuits pour rester fonctionnel ?
• espaces pratiques : cellier, cave, garage, buanderie, atelier,… ?
• rangements : placards, pièces spécifiques ?

L’extérieur

• style de la maison ? (étage, combles aménageables,…)
• aspect (baies, petits carreaux, pierre, enduit, toiture, véranda,…)
• implantation sur le terrain permettant des évolutions (agrandissements de la maison, piscine) ?
• organisation du jardin (potager, fleurs, parking, éclairage, arrosage,… ?)

Définir les matériaux et les équipements.

La structure

Pierre, brique, parpaing, charpente ferme ou fermette, couverture en tuile, terre cuite, béton, ardoise ciment ou naturelle, filière sèche, toiture avec ou sans gouttière ?

• fermetures bois, PVC, aluminium ?
• grandes baies, fenêtres, châssis, oculus, fenêtre de toit,… ?
• porte d’entrée ? quel matériau ?
• volets ? bois, autre, roulant, manuel ou électrique ?

Intérieur

• isolation thermique, acoustique ?
• cloisons : briques, carreaux de plâtre, plaques de plâtre ?
• sanitaires : bains, bains et douches, plusieurs points d’eau, plusieurs W-C ?
• chauffage : électricité, gaz…, sol, classique… ?
• revêtements de sols : carrelage, parquet, moquette, plastique ?

De la signature du contrat à la réception de votre maison, prenez toutes les garanties pour assurer le bon déroulement de la construction.
Votre constructeur, en Groupement d’Artisans, Adhérent de la FFACB, représente l’homme de métier, l’homme de l’art en qui vous pouvez avoir confiance. Il vous conseillera dans vos démarches : l’achat de votre terrain, votre plan de financement, vos choix de construction.

Si vous êtes propriétaire de votre terrain, ou en cours d’acquisition, vous devez exiger de signer « un contrat de construction de maison individuelle ». Seul ce contrat vous offre :

• Un interlocuteur unique : le constructeur se charge de l’ensemble de l’opération : de la coordination des travaux et du suivi du chantier ;
• Toutes les garanties ;
• Garantie que les sommes versées avant l’ouverture du chantier seront remboursées si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées (Garantie de Remboursement) ;
• Garantie que votre maison sera terminée (Garantie de Livraison à prix et délais convenus). C’est le contrat de construction de maison individuelle que les Adhérents de la FFACB s’engagent à conclure avec vous.

Pour assurer votre protection, le contrat doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :

• la désignation précise du terrain (situation, superficie, références cadastrales…) ;
• l’affirmation que le projet est conforme aux règles d’urbanisme et de construction ;
• la consistance et les caractéristiques de la maison (avec un descriptif technique et une notice d’information en annexe) ;
• le prix de la construction, ses modalités de révision et de paiement, et le cas échéant le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
• les délais d’exécution des travaux, la date d’ouverture du chantier, ainsi que les pénalités en cas de retard dans la livraison ;
• l’indication que l’acquéreur pourra se faire assister par un spécialiste lors de la réception ;
• la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur ;
• les différentes conditions suspensives (ce sont des conditions qui, si elles ne se réalisent pas, entraînent l’annulation du contrat et la restitution des sommes versées).

Les conditions suspensives suivantes doivent être remplies :

• l’acquisition du terrain ;
• l’obtention du permis de construire ;
• l’obtention des prêts nécessaires au financement de l’opération ;
• la souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage : cette assurance est en effet obligatoirement souscrite par l’acquéreur effectuant la construction pendant dix ans à compter de la réception ;
• l’obtention de la Garantie de Livraison.

Le délai de rétractation dont vous bénéficiez est de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du contrat envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception.

Vous devrez exercer votre faculté de rétractation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise du bon d’annulation.

Si le constructeur ne bénéficie pas de la garantie d’un établissement extérieur, il peut vous réclamer le versement d’un dépôt de garantie, égal au maximum à 3% du prix convenu, le jour de la signature. Ce dépôt est consigné auprès d’une banque. Il sera intégralement et immédiatement restitué si l’une des conditions suspensives prévues au contrat ne se réalise pas. C’est ce que l’on appelle la garantie « intrinsèque ».
Si le constructeur bénéficie d’une garantie « extrinsèque », il peut vous demander le versement de 5% du prix à la signature du contrat, 5% à l’obtention du permis de construire et enfin 5% à l’ouverture du chantier. Le remboursement de ces fonds est alors garanti par un établissement habilité (banque, assurance, ou tout établissement financier habilité). Vérifiez bien dans ce cas que le contrat comporte l’attestation de la Garantie de Remboursement.
Ces fonds devront en effet vous être restitués :

• si les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisent pas ;
• si le chantier n’est pas ouvert à la date prévue ;
• si vous vous rétractez, dans le délai prévu à cet effet.

Sont inclus dans le prix des travaux de construction proprement dits, les travaux d’adaptation au sol et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Il comprend aussi le coût de la Garantie de Remboursement et de Livraison, le coût du plan et des frais d’études et le montant des taxes dues par le constructeur. Le contrat indique :

• le prix convenu qui comporte l’ensemble des travaux réalisés par votre constructeur ;
• le coût des travaux, que vous souhaitez vous réserver

La notice descriptive décrit précisément les travaux compris dans le prix convenu et les travaux et option qui, non compris dans le prix convenu, sont chiffrés à part.
La lecture du contrat et de la notice descriptive vous permet de connaître précisément le coût global de votre maison. Avec un coût maîtrisé, aucune surprise désagréable en vue.

Le paiement du prix intervient au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et obligatoirement selon l’échelonnement suivant :

• 15% à l’ouverture du chantier ;
• 25% à l’achèvement des fondations ;
• 60% à la mise hors d’eau (couverture) ;
• 75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air ;
• 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de menuiserie et de chauffage.

A noter : l’échelonnement diffère au départ en cas de Garantie de Remboursement puisque vous versez 5% du prix à la signature, 5% lors de l’obtention du permis, et 5% lors de l’ouverture du chantier. Les versements se font ensuite comme précédemment.
Le solde, soit 5%, est payable à la réception des travaux.
Cependant, si vous avez émis des réserves à la réception (vous avez constaté des défauts ou des vices apparents), vous consignerez le solde sur un compte bloqué ou à défaut, chez le notaire. Cette somme ne sera ensuite débloquée que lorsque vous en donnerez l’ordre, c’est-à-dire lorsque tous les travaux nécessaires seront réalisés.

Lorsque les travaux seront achevés, votre constructeur vous invitera à la réception de votre maison. Il ne pourra le faire que si vous avez réglé le dernier stade de paiement avant le solde c’est-à-dire les 95% du prix.

L’opération de réception consiste en une visite de chantier avec votre constructeur.
C’est un moment très important puisque c’est à cette occasion que vous devez noter sur un document écrit, appelé procès-verbal de réception, les éventuelles malfaçons apparentes ou les éléments qui, prévus au contrat, n’ont pas été réalisés.

Pour la visite de réception vous avez le choix entre deux possibilités :

• Vous faire assister par un professionnel habilité (architecte, agréé en architecture, contrôleur technique ou tout professionnel spécialement assuré pour ce type de mission).
  Cette faculté d’assistance doit être mentionnée dans le contrat de construction.
• Ne pas vous faire assister par un professionnel habilité c’est-à-dire effectuer la visite vous-même sans aide extérieure.
  Dans ce cas, vous bénéficiez d’un délai de huit jours après la remise des clés pour signaler au constructeur les vices apparents que vous auriez oubliés de noter le jour de la réception.

Paiement du solde de 5%

Au jour de la réception, vous êtes redevable du solde de 5%.

Vous êtes assisté par un professionnel habilité :

• si aucune réserve n’a été formulée dans le procès-verbal, le solde est payable immédiatement à l’issue de la visite de réception ;
• si des réserves sont formulées, vous pouvez conserver une somme proportionnée à l’importance de ces réserves et au plus égale à 5%.

Attention ! la somme que vous conservez doit être impérativement consignée sur un compte isolé appelé compte séquestre. En effet, En effet, le constructeur doit avoir la certitude qu’il sera payé lorsqu’il aura effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves. Vous devez apporter la preuve de cette consignation à votre constructeur. Une fois les réserves levées, vous devez libérer la somme consignée et procéder immédiatement au paiement.

Vous réceptionnez sans l’aide d’un professionnel habilité :

• si aucune réserve n’a été formulée dans le procès-verbal, le solde est payable à l’issue du délai de 8 jours qui suit la remise des clés consécutive à la réception ;
• si des réserves sont notées dans le procès-verbal, vous devez procéder à la consignation d’une somme proportionnée à l’importance des réserves et au plus égale à 5% ;
• si aucune réserve ne figure dans le procès-verbal, mais si vous en signalez dans le délai de huit jours qui suit la remise des clés, vous devez également procéder à la consignation dans les conditions ci-dessus. Une fois les réserves levées vous devez libérer la somme consignée et procéder immédiatement au paiement.

Autre point capital pour vous, c’est le délai dans lequel votre maison sera réalisée et qui doit obligatoirement figurer au contrat. Avant la signature du contrat, vérifier que les pénalités de retard (au minimum de 1/3000 du prix de la construction par jour de retard) ont été prévues. Elles sont obligatoires. Par ailleurs, à la fin du contrat, si le délai de réalisation n’est pas respecté, ou si le constructeur n’exécute pas les travaux nécessaires à la levée des réserves, adressez-lui une mise en demeure d’achever les travaux.

A noter : le délai de réalisation peut parfois être rallongé, mais seulement en cas d’intempéries, de force majeure ou de cas fortuit (vice du matériel, par exemple).
Loi relative au contrat de construction de maison individuelle (N°90-1129 du 19 décembre 1990)

Le législateur a voulu pallier les déboires rencontrés par les ménages avec des constructeurs indélicats et protéger l’accédant des conséquences financières de la défaillance du constructeur. La principale innovation est l’institution d’une Garantie de Livraison à prix et délais convenus délivrée par un tiers, banque, assurance ou établissement financier habilité.
Que l’article L.231-10 stipule
« Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L.231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de la Garantie de Livraison ».
Loi relative au contrat de construction de maison individuelle (n° 20-1129 du 19 décembre 90)